Uma obra civil, seja uma reforma ou uma construção novinha, possuem fases bem distintas que definem os marcos, popularmente conhecidos por milestones, são elas: Estudo preliminar, projetos, planejamento, inicio, desenvolvimento e finalização.
Estudo preliminar
O planejamento inicial, é uma etapa específica de obras novas, sejam uni, multi familiares, comerciais ou industriais, para não nos estendermos muito vamos focar neste artigo nas construções uni familiares. O planejamento inicial precede os projetos, é a fase onde estudamos as questões legais e operacionais da construção, por exemplo se for uma casa em uma ilha podem existir questões ambientais, operacionais e de logística como fontes de de água, energia e demais infraestruturas, questões legais e licenças necessárias, transporte e armazenamento de insumos, bem como o tratamento a ser dado aos entulhos, dentre outros aspectos. Esta fase é importante para avaliar a viabilidade da obra e para definir premissas que servirão para os projetos e a própria operação da obra. É importante lembrar que nem toda obra tem esta fase.
Projetos
É agora que você coloca seu sonho no papel, um bom arquiteto(a) tem a capacidade de transformar seus sonhos em projeto, é o primeiro, mas não o único projeto que você vai fazer. Depois do arquiteto pode ser necessário fazer os projetos de instalações, estrutura, e em alguns casos de ar condicionado, automação, sistema de conforto, segurança, paisagismo e luminotécnica, e tecnologias específicas.
Sob a perspectiva do triângulo de gerência de projeto, é nesta fase que se determina o escopo do projeto.
Planejamento
Diferente do planejamento inicial, o planejamento pré obra é feito em cima dos projetos, com o objetivo de executar a obra, é nesta fase que você terá uma melhor ideia do custo total de sua obra, assim como do cronograma de desembolso. É neste momento que você contratará os intervenientes, também é hora de por a logística em prática, preparar o canteiro e mobilizar a obra.
Apesar de planejamentos detalhados não serem prática muito comum no Brasil, este momento é o ideal para avaliar os projetos em conjunto, identificar pontos de conflito e planejar os detalhes maiores, inclusive como vai passar as diferentes instalações pelos vãos disponíveis. O tempo investido neste planejamento, pode representar uma boa economia. É uma prática recorrente na construção civil brasileira, só pensar neste tipo de planejamento dentro de cada uma das fases, o que acaba demandando retrabalho e custos não previstos.
Sob a perspectiva do triângulo de gerência de projeto, é nesta fase que se determina o custo e o tempo necessários à execução do projeto (obra).
Vamos para a prática
Como vocês perceberam a obra tem fases bem distintas, cada fase tem suas particularidades, e são administradas em função do “triângulo de gerência de projeto” que é a analise permanente de três variáveis: tempo, escopo e custo. Muitas obras iniciam por aqui, logo após o projeto, e é aqui que quero mostrar a importância do triângulo de gerência de projeto (TGP), vamos lá?
Início da obra
Após a mobilização inicial, preparação do canteiro e contratação dos intervenientes finalmente vamos começar a sua obra, neste ponto a sensação de controle por parte do contratante é absoluta. É a fase da obra onde você percebe uma rápida mudança, a cada dia sua obra evolui à olhos vistos.
Sob a ótica do TGP, nesta fase a variável de maior importância é o escopo, ainda há muito tempo e o custo é baixo e segue dentro do planejado.
Desenvolvimento
Muitos engenheiros e arquitetos chamam esta fase da obra de “fase cinza”, pois uma vez levantadas as alvenarias, a impressão que se tem é que a obra está parada.
Se não houverem elementos que dê a você uma percepção de evolução, é ariscado até acreditar que está jogando dinheiro fora. Os tradicionais gráficos de Gantt são péssimos para passar esta percepção, o ideal é usar gráficos mais criativos, com apelo visual e simplicidade, ou até mesmo o gráfico de burn down do SCRUM.
Entretanto é nesta fase que toda infraestrutura está sendo montada, marcos de piso, parede, portas e janelas estão sendo preparados, e o som mais comum é o de marretas batendo nos ponteiros e talhadeiras…
Somente com o emboço, instalação de alisares, esquadrias e contra pisos é que a obra volta a transmitir a impressão de que está andando novamente, mas esta impressão dura pouco…
Sob o ponto de vista do TGP, nesta fase de desenvolvimento, o escopo rapidamente perdem para o tempo e custo no ranking das preocupações. Parte disto por questões práticas, pois é uma fase longa da obra com despesas constantes, e o escopo está sob controle, ainda há tempo, mas não muito.
Finalização
Se Pareto fosse engenheiro ele teria estabelecido seu principio pelo TGP de uma obra, para quem não sabe, Vilfredo Pareto, um economista Italiano, observou que 80% da renda era obtida por 20% da população, criando um dos princípios mais populares com aplicação em diversas áreas, o principio 80-20. Você já deve ter ouvido falar da curva ABC na gestão de estoques, onde damos atenção aos 20% dos insumos que representam 80% dos custos, o mesmo princípio é usado em diversas questões, até mesmo na gestão do tempo, por exemplo ao afirmar que você gasta 80% do seu tempo realizando 20% das suas tarefas e 20% realizando as outras 80%, saber identificar isto pode lhe dar um diferencial e tanto, é uma proporção cabalística.
Não seria exagero afirmar que a finalização representa em torno de 20% do tempo de obra, pode consumir até 80% do seu custo, pois é nesta fase onde compramos os itens mais caros, equipamentos e acabamentos em geral. É importante lembrar que boa parte dos itens que vamos usar nesta fase como registros, válvulas e equipamentos que necessitem ser instalados na fase de alvenaria foram adquiridos na fase cinza.
Depois de um breve momento de alegria no final da fase cinza, você percebe que finalmente sua obra está desenvolvendo e esta feliz da vida de que ela não custou tão caro assim, como já disse, é só um impressão, a fase de acabamento é uma fase complicada, não seria exagero afirmar que é a mais complicada. Há uma necessidade de verificação e acompanhamento constante das tarefas faltantes, em geral obtidas com um bom comissionamento, o tempo é curto, em geral você (o cliente) já está com pressa, e com pouca paciência, principalmente porque neste momento a obra parece estar absorvendo muito do seu tempo. De fato está, pois o acabamento é uma fase que afeta diretamente seus interesses e você terá de tomar muitas decisões, se não houve um bom planejamento, ou se não existir um bom consultor o representando.
Pela perspectiva do TGP, na finalização o tempo é uma constante finita, e tende-se a negligenciar o custo. Em termos gerais, nesta fase o mais importante é concluir a obra, e costuma-se deixar a preocupação com o custo de lado, e as compras, muitas e de pequeno volume, atendem principalmente ao critério urgência. É recomendável estabelecer uma forma de controlar o custo no final da obra e critérios para limitar as despesas, para que você não tenha surpresas.
Atenção ao escopo
Muitas vezes em função do tempo, e de variáveis imprevisíveis ou não, costuma-se adotar recursos na obra. Seja por uma peça ou acessório que vieram erradas, ou por um serviço que não fora concluído e é predecessor de outros. É muito comum nesta fase vermos a postura do “faz isto assim mesmo, depois revisa”. Muitas vezes esta revisão nunca acontece e o recurso só é descoberto anos depois quando apresenta problema.
Sendo assim, recomendo que estabeleça em comum acordo com a construtora que os recursos, se e quando necessários, devem ser combinados com vocês.
Acredito que este breve texto não o tornará um expert na gestão de obras, mas acredito que lhe foi útil, mas se precisar de contratar um expert para cuidar de cada etapa de sua obra, estou a disposição.
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